「政大永慶科學園區中古屋房價指數」顯示，新竹科學園區連續四 年房價均有雙位數漲幅，漲勢持續兇猛，南部科學園區台南園區則在 2021、2022年出現逾2成的強勁漲幅後，今年第三季首見下跌。

　　政大不動產研究中心和永慶房產集團合作房價指數，推出並發表針 對科學園區中古屋房價指數。該指數顯示，今年第三季包括竹科、中 科、南科高雄園區分別有12.3％、13.8％、14.2％的年漲幅，反映科 技業發展帶旺周邊房市；過去漲幅較大的南科台南園區逆勢下跌5.9 ％，讓外界出現當地房價恐已達高點的疑慮。

　　永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，科學園區為台灣科技發展的 重要基地，產業進駐後帶動龐大的人才需求，吸引不少人口湧入，帶 動區域房市發展，2020年新冠疫情影響，及中美貿易戰牽動全球經濟 ，台灣受惠轉單效應，科技產業斬獲豐碩、產業發展亦不斷有利多釋 出，使科學園區周遭房市除自住買盤外，亦獲得投資族群青睞，抬升 周邊房市熱潮。

　　以竹科來說，受限於腹地狹小，導致新增供給有限，精華地段如竹 北市及有台積電進駐的寶山鄉，預售新案屢創新高，也帶動周邊中古 屋價格，新竹蛋白區及苗栗北部的竹南鎮、頭份市也受益於竹科外溢 買盤，房價齊漲。

　　南科台南園區在2021～2023三年間房價漲幅高達6成，台積電陸續 在善化區、安定區設廠投資，土地和房產需求也應聲而起，不過也因 當地房價也從低基期被拉抬至歷史新高點，而消費者難以再追價，第 三季房價出現各科學園區近年來首次下跌，目前銀行房貸緊縮狀況持 續，加上中央銀行祭出信用管制，未來房價可能會有下修的空間。

房市小宅化現象持續向外擴張蔓延；據實價登錄網資料顯示，從2020年至今，雙北市蛋白區平均坪數減少5坪，其中台北市北投、新北市五股兩大蛋白區縮水最多，前者五年少了5.2坪、後者更大減約7.9坪，顯示房價親民的蛋白區住宅也正朝小宅極端化靠攏。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，雙北市因土地供應日趨緊張，建商應對成本壓力，考量民眾的購屋預算，紛紛將推案重心放在較小坪數的住宅單位。

陳金萍分析，加上不少預算有限的購屋族直接以總價做為購屋標準，都是讓低總價、低自備款的小宅成為市場最吸睛的產品；在高房價問題未解下，認為都市住宅「小宅化」的影響範圍恐持續擴大。

據實價登錄網資料顯示，相較2020年，今年前九月台北市蛋白區平均購屋坪數減少4.74坪；而新北市蛋白區平均買房坪數更是縮水達5.34坪，顯示在高房價影響下，買方在雙北市蛋白區購屋坪數少了4、5坪。

以台北市來說，北投區購屋面積縮水最多、達5.2坪，2020年平均買方入手產品面積約40.8坪，但今年前九月僅剩35.6坪。內湖、士林、南港區近五年消費者買房面積也同步萎縮4.6坪至4.8坪，文山區也少了4.4坪，顯示北市蛋白區住宅往小宅化發展加劇。

陳金萍表示，北投區距離台北市中心有一段距離，且有一大部分區域處於山區，因此過往房價相對於北市其他區域較來得低，但隨著市中心房價高漲、缺乏開發素地，尤其北投士林科技園區（北士科）設立後，工作及久居人口增多，建商也開始推出小坪數產翸吸引單身、工作人士，讓北投區平均坪數少了5.2坪的空間，位居台北第一。

雙北市小宅房價持續飆升，據實價登錄資料，近五年雙北市小宅價格未因購屋坪數縮水而停止漲勢，北市蛋白區平均上漲18%~38%，新北市漲勢更兇、達30~55%，形成「預算有限的買方，小宅愈買愈小、愈買愈貴」的現象。

以台北市來說，包括北投、內湖、士林、南港、文山等蛋白區、近五年平均每坪成交價上漲18%~38%，又以南港五年漲幅達38.6%最多，其次為文山區上漲29.7%、內湖區27.3%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，北市南港區積極轉型，擁有東區門戶計畫、三鐵共構及軟體園區等利多，促使南港區房價猛漲，建商也推出總價較低的小宅產品。據統計，南港區平均單價從54.1萬元漲至75.0萬元，漲幅高達38.6%，成為此次統計中台北房價漲幅最多的區域，甚至一舉超越內湖、士林等區域。

新北市五股、林口、蘆洲、中和、泰山等蛋白區漲幅更大在30~55%間，其中林口五年飆升55.7%、今年前九月每坪成交價41.1萬元，其次是五股區漲44.7%、每坪成交均價達35.6萬元，顯示在通膨、造價高昂、雙北市供需失衡等影響，推升蛋白區小宅產品每坪單價不斷上漲。

陳金萍指出，林口區特別是機場捷運、智慧園區建設，以及半導體大廠在此設廠，都為該區吸引了大量人口，並推動了當地房市的熱絡，尤其吸引很多口袋較深的台北市購屋客、換屋族、退休族等，帶動房價迅速攀升。

經濟日報與國泰人壽共同主辦「2024縣市幸福指數大調查」，將於今（5）日舉行發布記者會，同時將公布「地方政府施政滿意度」排行榜，將邀請幸福指數前五名的縣市首長、以及「地方政府施政滿意度」前五名的縣市首長出席，分享幸福施政措施。

記者會將於當日下午1時30分，於台北市君品酒店五樓亮廳（台北市承德路一段3號）舉行。此次調查由經濟日報與國泰人壽共同主辦，永慶房屋、台灣大、中華航空、和泰汽車、冠德企業集團、中保科技集團、京元電子協辦。

這項調查今年邁入第13年，依經濟合作暨發展組織（OECD）的「地區福祉（Regional Well-Being）指數」為基礎，參考其架構內涵建構而來，涵蓋「物質條件」面向三個領域（所得與財富、就業與收入、居住條件）及「生活品質」面向六個領域（健康狀況、教育與技能、環境品質、人身安全、公民參與及政府治理、服務可近性）。

縣市幸福大調查主客觀指標兼具，深入各縣市12大生活領域，發掘在地幸福特色。今年民調2024年9月9日至10月27日期間進行，以電話訪問20歲以上民眾，由聯合行銷研究公司負責調查。民意調查總人數達15,249人，這也是國內規模最大的幸福民調。

六都11月建物買賣移轉棟數為1.98萬棟，房產專家分析，市場原估今年有望挑戰36萬棟的近11年新高，不過在央行重手打炒房下，買氣消風，推估今年全國移轉量可能落在34.5萬到35萬棟，仍有望攀上近三年高點。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，六都11月建物買賣移轉棟數為1.98萬棟，累計今年前11月六都交易量為249,864棟、年增17.5%，年增幅已連四月下滑，且已收斂至二成內。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然房市前八月交易熱絡，但9月開始就進入明顯量縮，前11月六都移轉量達24.98萬棟，初估今年全國移轉量可能落在34.5~35萬棟，雖然低於原估挑戰36萬棟的近11年新高，不過今年房市在前八月的噴出買氣加持下，仍可望寫下近三年新高。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨強調，觀察近期房市將有兩大黑天鵝，其中美國大選過後，在川普總統上任的新局是否衝擊全球金融市場，將受全球高度關注，恐將影響世界政經局是進一步變化；另一方面央行12月進行第4季理監事會，是否再祭出新的房市政策，均將影響當前房市變化。

中信房屋研展室副理莊思敏說，接下來兩到三年是建商交屋的高峰期，由於有新案交屋挹注，建物買賣移轉棟數的數字表現不會太差。

六都11月買賣移轉棟數，各縣市互有增減，與上月相較呈現三增、一平、兩減；總計11月六都移轉量約1.98萬棟月增0.9%，年減約15%，顯見在房貸荒、利率拉高影響，房市仍處於多空交戰的盤整階段。

個別來看，六都11月房市中，首購需求較強的桃園市、台中市均有月增7%，高雄則月增8%；另，新北市微增1%，台北市月減12%，而台南仍相對疲弱，月減逾16%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，六都建物買賣移轉棟數連三月下滑後首度小幅回升，反映政策影響持續發酵，讓買賣雙方拉長議價與交易時程，壓抑交易量；尤其部分都會區在預售屋交屋潮的挹注下，加上近期部分賣方售屋心態開始轉變、願意小幅讓利；加上自住需求穩定，在買賣雙方價格認知差距縮小，讓11月六都建物買賣移轉棟數小幅增加0.9%。

據六都地政局最新11月買賣移轉棟數資料顯示，與10月相較，除了北市、台南市外，其餘四都移轉量均呈現月增；其中台北市移轉量1,977棟、月減12.3%，新北市11月交易量4,427棟、月增1.5%，桃園市移轉棟數為3,906棟、月增6.8%，台中市單月成交量能達4,391棟、月增6.9%，台南市交易棟數為1,906棟、月縮16.6%，高雄市移轉量為3,217棟、月增8.1%。

若以年成長率來看，除了台中市年增2.1%外，其餘五都全數衰退，又以台南市年減40.4%最多，其次為新北市年減26.7%、台北市下滑19%、高雄市也降低8.1%，桃園市則微減0.6%。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，六都買賣移轉棟數皆有不同程度增減，主因仍是央行近期推出的第六、七波信用管制措施，使市場買氣明顯急凍，目前房市處於多空交戰的盤整期；相較之下，桃園市、台中市均有不錯月增率，研判應是桃園八德、台中烏日有大型新案社區交屋，衝高區域移轉量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市建物買賣移轉棟數已經從連續性年增率，轉為年減趨勢，在房市資金受到緊縮影響，市場買氣也出現量縮，預估未來幾個月移轉量能仍是年減表現，若同步搭配預售市場的實價揭露數據來看，目前一、二手市場均同步進入交易量縮時期。

曾敬德強調，在央行重手打炒房之下，房市全面退去激情、交易暢旺不再，目前取而代之為穩定、自用當道為主市場。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，11月數據來看市場並未築底；10月颱風與假期多，11月量能回歸，數字也校正；由於當前市場依舊處於盤整階段，短期買氣將持續收斂，各都會區買氣將各自表現。

　雖房貸緊縮、限貸打房等措施衝擊買氣，但龐大新屋交屋潮湧現， 仍撐住買賣移轉棟數維持在高點。六都11月買賣移轉棟數合計1.98萬 棟、月增0.9％，結束連續三個月量縮，年減15.3％，年增率為近19 個月新低。今年房市「上熱下冷」，在上半年熱潮帶動下，推估全年 買賣移轉約在34.5萬～35萬棟，有機會為近三年新高、近11年次高。

　　據六都地政局最新資料，11月新北、桃園、台中、高雄買賣移轉棟 數均較10月有1成以內的回升，但台北、台南11月買賣移轉棟數雙雙 跌破2,000棟，僅高於春節的2月，寫下今年單月次低量；六都中僅台 中市因北屯區等地交屋量大導致買賣移轉優於去年同期，其餘五都均 呈年減，又以台南年減4成幅度最大。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，六都建物買賣移轉棟數連三月 下滑後小幅回升，反映政策效應顯現，買賣雙方拉長議價與交易時程 ，不過新交屋潮的挹注，部分賣方售屋心適度讓利，只要物件價格有 一定優惠，買賣金雙方價格認知差距縮小，成交機會增加，未來買賣 雙方在價格上的博弈是交易量增減的關鍵。

　　以前11月來看，六都買賣移轉總數為24.98棟，年增率收歛至17.5 ％，其中以高雄年增28.1％最高，桃園也有2成以上的年增，不過新 北年增率則以收歛至1成以內。

　　信義房企研室專案經理曾敬德表示，雖然今年建物買賣移轉棟數有 機會寫下三年新高，不過前八月市場交易熱絡，但9月開始就進入明 顯量縮，整體房市不如年度數據呈現那樣暢旺，第四季仍受房貸緊縮 影響，加上整體資金利率水準拉高，未來幾個月買賣移轉棟數仍將呈 現年減表現。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，美國大選過後的新局是否 衝擊全球金融市場，國內中央銀行12月也將召開第四季理監事會，都 有可能影響明年上半年房市走勢。

【永慶不動產高雄站前美家加盟店 店長 才毓仁／】

　　印象深刻的成交案例是，同仁帶看時A社區時，發現該客戶曾與其 他同業看過同一社區的不同棟住宅，聊天過程中，客戶表示喜歡同業 帶看的那戶型，目前正考慮要出價。同仁拿出我們產調中必備的實價 登錄行情，資訊揭露到社區門牌，並詳細解說。買方聽完我們誠實告 知有關該屋好的、與不好的資訊之後，內心覺得找我們買，可以放心 許多，最後順利成交。

　　誠實金句

　　消除客戶疑慮，誠實換來另案成交

　　沒落十多年的高雄車站，隨著新站即將完工啟用，總價1,000萬元 左右的二房新古屋，愈來愈受到青睞，而屋齡50到60年的老舊透天， 身價看俏，已從3～4年前的總價1,100萬到1,200萬元，上漲至1,500 萬到1,600萬元，成交期從3到6個月，縮短至1個月。

　　永慶不動產高雄站前美家加盟店長才毓仁表示，高雄車站生活圈最 受矚目的重大建設，就是鐵路地下化，但也因此一工程，造成十多年 的區域交通黑暗期，掛牌出售、出租的店家和住宅，數量可觀，「高 雄車站沒落太久了！」

　　才毓仁指出，隨著高雄車站新站兩棟大樓即將在明年初完工啟用， 預期帶來生活圈與商圈的活化效益，包括安寧商圈、後驛商圈、以及 大連商圈等，也會更將活絡，進而吸引愈來愈多的建商、購屋者進駐 ，他因看好未來的車站前景，房仲據點也在4年前，從美術館遷移至 高雄車站商圈，房價也有了變化。

　　他說，高雄車站商圈5年內的新古屋，3～4年前每坪約30萬元，目 前已上漲至35萬～42萬元，不過漲幅仍低於高雄市其他區域。才毓仁 表示，早期開發的車站商圈，房子屋齡落差很大，有5年內的新古大 樓，也有30～40年的舊大樓及60年的老舊透天，目前最容易成交的產 品，首推總價1,000萬元左右的二房新古屋，每坪介於38萬到40萬元 間。

　　最具爆發力的產品之一，則是50到60年的老舊透天，這類產品3～ 4年前委託出售時，價格不漂亮，每棟1,100萬到1,200萬元，也不好 賣，成交期拉長到3到6個月是很正常的，不過隨著高雄車站新站啟用 ，這類產品身價看俏，已上漲至1,500萬到1,600萬元，成交期縮短至 1個月，成交量也放大。

　　他說，老舊透天除了有些建商布局危老都更而收購，也有部分鍾愛 透天宅的長輩買盤，無論是店面透天或透天住宅，預期將有補漲空間 。

　　由於車站新站已啟動大樓招商，加上區域內的71期重劃區，已有永 信建設集團、崑庭建設等多家建商搶進卡位，土地每坪也漲至181萬 元以上，未來的新建案，售價恐將從每坪4字頭起跳，上看5字頭。

　　才毓仁指出，高雄車站近期另一個重大議題，首推高鐵延伸線規劃 經過高雄車站的路線，基於長期發展的立場，他樂觀其成，也有許多 區域民眾和店家，抱著「既期待又怕受傷害」的心情，畢竟一旦「高 雄路線」勝出，恐將迎來另一個至少8年的交通黑暗期，這項短中空 、長多的重大建設，後續進展已引來關注。

　房貸緊縮、中央銀行信用管制重挫房市買氣，房仲業交易量連三月 下滑，不過已有愈來愈多屋主售屋心態轉為可接受小幅讓利，帶動成 交量回穩，11月大型房仲交易量多有月增1成以內的小幅回溫，不過 年減幅仍超過30％，與6月景氣高點相較衰退幅度接近5成。

　　根據各大房仲品牌自結旗下門市11月交易量顯示，永慶房產集團月 增4％、住商機構月減1.2％、台灣房屋月增9.9％、中信房屋月增5. 8％，與去年同期相較，衰退幅度普遍在27～33％，持續衰退的交易 量在11月有回穩跡象。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，銀行房貸緊縮、與信用管制逐 漸扭轉民眾對於房價上漲預期，部分屋主開始意識到繼續堅持高房價 可能會延長出售時間，售屋心態轉為可接受小幅讓利，對於有自住需 求且具備購屋能力的買方而言，只要物件符合需求，價格能有適度折 讓，就有機會成交，預期未來買賣雙方價格上的博弈是交易量增減的 關鍵。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，總價1,000～1,500萬元市場 表現穩定，這類族群屬於銀行現在放款意願較高的對象，交易較不受 影響，雖然銀行房貸吃緊狀況短期難以解除，不過已從政策剛出爐初 期最恐慌，市場似乎慢慢在消化利空，未來房貸市場還是會找到新秩 序，預期第四季呈現旺季不旺，未來要觀察供給端的數量是否增加。

　　中信房屋總經理張世宗指出，目前市場主要受到兩類買方的撐盤， 一類為有剛性需求的自住客群，另一類則是手握充裕現金的高資產客 群，使市場維持相對有撐的狀態，目前整體市場正逐步向買方市場傾 斜，對於購屋民眾來說，現在正是進場看房、議價的好時機。

　　大家房屋企研室主任賴志昶指出，近期市場不少買方誤踩第二屋或 高總價貸款成數地雷，交易過程中風險大幅提高，第四季理監事會後 是否有新的作為，若央行有新的作為，恐怕市場也難以承受。

五大房仲昨（29）日發布11月旗下門市交易量，普遍較上月回溫。永慶房產集團全台月增4%、年減30％；住商機構月減1.2%、年減32.6%；中信房屋月增5.8%、年減31.4%；台灣房屋統計七都交易月增9.9%、年減26.8%；信義房屋全台交易較10月回溫，較去年同期仍有約雙位數年減幅度。

房市維持自用當道，雖然銀行房貸吃緊狀況短期難以解除，但市場似乎慢慢在消化利空，專家指出，今年房市第4季應會呈現旺季不旺，未來要觀察供給端的數量是否增加。

展望今年，永慶房屋指出，今年開始有大量預售新屋交屋潮挹注，相互抵消下，推估2024年全年交易量仍有33.6至34.4萬棟左右，年增9.5%至12.1%之間。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，在銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制下，逐漸扭轉民眾對於房價上漲預期，部分屋主開始意識到繼續堅持高房價可能會延長出售時間，甚至可能面臨更大的議價空間，因此現在售屋心態轉為可接受小幅讓利。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，經歷過9、10兩個月的盤整，雖有零星個案降價求售，現在市況較之前舒緩許多，有不少賣方誠意降價，應是交易逐漸回神的重要因素。

買盤方面，中信房屋總經理張世宗指出，現階段市場主要受到兩類買方的撐盤，一類是有剛性需求的自住客群，另一類則是手握充裕現金的高資產客群。

此外，賣壓較大的蛋白區和蛋殼區，或是面臨資金回籠壓力的屋主，其心態已經逐漸放軟，議價空間也變得更加有彈性。目前整體市場正逐步向買方市場傾斜，對於購屋民眾來說，現在正是進場看房、議價的好時機。

觀察產品方面，據信義房屋統計，全台11月交易總價1,000~1,500萬元占比最高，總價700~1,000萬市場占比也較上月略增，台北市則是總價1,500~2,000萬元成交最多，新北市、桃園市、新竹地區、台中市都是總價1,000~1,500萬產品成交最多，高雄則是700~1,000萬成交較多。

　即使第三季中起的限貸令及信用管制，使民眾購屋態度保守觀望， 不過房價仍持續攀高，出現「價量背離」的狀況。根據政大永慶七都 大樓房價指數顯示，七都第三季房價季漲幅0.6％～6.4％，除台北、 高雄季漲幅較第二季收歛外，其餘五都季漲幅持續擴大，又以新竹季 漲6.4％、桃園季漲4.6％最高，反映房市的剛性需求強勁。

　　政大永慶七都房價指數顯示，第三季七都房價全面上漲，除台北、 高雄漲季幅縮小外，新竹季漲幅由第二季的4.9％增加至6.4％，桃園 從第二季的2.6％增加至4.6％，台中從第二季的2％增加至3.1％，第 二季漲幅在1％以內的新北、台南，第三季漲幅也分別增加至2.5％、 1.2％。

　　永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，上半年台灣經濟表現亮眼， 民眾購屋信心增強，自用、長期置產族群回籠，買氣暢旺，8月初開 始部分銀行房貸逼近滿水位，房貸資金緊縮，導致成屋交易時間拉長 ，民眾也擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望。

　　不過，如桃竹、台中等地產業帶動人口進駐，剛性需求強勁，屋主 對價格期待值仍高，政策效果在這四大都會區還未顯著發酵，未來房 價走勢需持續觀察。

　　郭翰指出，第三季房市交易量已出現大幅下滑的情況，接連限貸打 房政策也扭轉民眾對房價上漲預期，尤以台北市最明顯，台北因房價 已高，部分購屋族群也無法負荷，再加上受到政策衝擊，房價收斂現 象反應較明顯；高雄大樓的投資、置產買盤多，當地房價漲幅迅速收 斂，對於政策反應速度較快。

　　目前銀行房貸排隊狀況需等數月消化，房貸緊縮的狀況恐持續至明 年上半年，明年下半年才有可能緩解，直接衝擊市場交易量，預期今 年第四季恐「旺季不旺」，而房價則有持續盤整或下修的可能。

　　大業大有特區北側臨近殯儀館，因此北側大興路以北、健行路以南 的區段房價相對較低，比起南側其他區段，單價行情約低每坪4萬～ 6萬元，除了有相關從業人員購屋需求外，房價較低之故，也會一些 預算考量的購屋族購屋，購屋時仍應檢視周邊小環境是否符合自身需 求。

　近年桃園小檜溪重劃區推案熱絡，房價站上5字頭，而鄰近的大業 大有特區因緊鄰小檜溪，房價跟漲明顯，由於擁有完善的學區與生活 機能，目前普遍3字頭價位的中古大樓行情，吸引不少雙北年輕首購 客群移居。

　　桃園大業大有特區主要以北臨健行路、南側三民路、東側大有路、 西側春日路路所圍繞的區域，以大業路及大有路為兩大主要幹道，區 內有大業、大有、會稽、快樂等四所小學，大有、會稽二所國中，以 及桃園高中，學區完整。

　　此外、區內擁有包括全聯、家樂福等六間超市及大業黃昏市場、新 永和市場二個傳統市場，生活機能完善，也因為緊鄰全桃園最大的虎 頭山公園，近年新興、吸引不少外地遊客的大有梯田生態公園，以及 桃林步道、南崁溪二大步道，加上鄰近榮總、敏盛醫院，宜居且便利 的居住環境，吸引不少來自雙北、年齡約在35歲上下的首購族移居。

　　永慶不動產大業民光加盟店店長陳冠全表示，近年鄰近的小檜溪重 劃區推案熱絡，帶動房價高漲，大業大有特區房價也水漲船高，目前 區內屋齡10年內的電梯大樓單價約每坪38萬～40萬元，二房加車位總 價約1,400萬～1,600萬元、三房加車位總價約1,800萬～2,000萬元； 不過若屋齡10～20年的電梯大樓，單價約每坪32萬～36萬元，總價1 ,200萬～1,300萬元，即可購入二至三房加車位。

　　陳冠全表示，相較於桃園區房市指標區段藝文特區，大業大有特區 住宅總價平均較藝文特區約低了250萬～350萬元，與近年新成屋行情 已達每坪45萬～53萬元的小檜溪重劃區來說，更為親民。目前大業大 有特區以鄰近小檜溪重劃區的民光東路房價最高，新大樓約每坪45萬 ～53萬元，屋齡10年左右的中古大樓約每坪38萬～40萬元。

　　值得注意的是，區內的二件大型商業設施，晶悅國際飯店已經啟動 都更，未來重建推案將是區域房價指標，過去商圈內的新光三越大有 店在一年多前熄燈後，近期也被建商購入，未來規劃方向亦備受期待 。

史上最大交屋潮來襲，永慶房產集團統計內政部資料，今年前三季住宅使用執照量達10.17萬戶，年增20.6%，首度突破10萬戶大關，創統計來新高，推估全年將突破13萬戶。

專家指出，前幾年建商大量推案，今年龐大預售推案進入完工階段，預料未來幾年仍是使照高峰，將迎來史上最大交屋潮。不過，供給量擴大下，若市場持續低迷，未來將出現房市賣壓沉重的現象。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，目前房貸緊縮與第七波選擇性信用管制之下，大量的交屋潮湧現恐面臨即將交屋、但購屋民眾貸款成數不如預期的狀況，將出現資金缺口，民眾需籌措更多自備款才能順利交屋。

陳金萍表示，今年使照量大增，對比2019年以後每年都有逾10萬戶以上的建照數量來看，恰巧是台商回流、疫情後貨幣寬鬆所創造的房市多頭時期，而疫情期間因缺工、缺料導致工期拉長、興建時程延宕，完工交屋時間遞延，讓今年新成屋落成、交屋步入高峰期。

觀察歷年前三季全台建照量變化，從2018年後住宅建照量就快速增加，2019至2024年的建照量均超過10萬戶，其中2022年更達13萬戶大量，顯示今年開始陸續進入完工交屋階段，今年前三季使照量已達10萬戶，推估全年將突破13萬戶。陳金萍指出，若對比2022年、2023年高漲的建照量，依據一般工期推算，預期2025年、2026年是完工交屋高峰期，使照量將再創新高。

以七大都會區來看，使照量較大的縣市落在新北市、桃園市、台中市與高雄市，今年前三季使照量均逾萬戶。以台中市的18,567戶最多，其次是桃園市的16,711戶。

海量交屋潮碰上銀行排隊貸款風波、央行打炒房，壓力轉大。住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，供給量逐漸擴大，若市場持續低迷，未來將出現賣壓沉重現象。

陳炳辰指出，近年房市熱度高，增加不少建商信心，推案量逐年攀升，過去幾年龐大推案量即將都進入完工交屋階段，原先市場一路看好，沒想到今年7月開始出現銀行排隊等貸款、貸不到等狀況，加上9月央行重拳打炒房，讓房市大降溫。

陳炳辰指出，目前房市買氣不佳，已開始影響建商推案進度，不過還是有許多建案箭在弦上，不得不推，若房地產買氣持續低迷半年、一年以上，確實有可能使得供給量過大，賣壓沉重現象發生。

不過，另一方面，陳炳辰指出，觀察近期交屋個案，目前還沒出現明顯大量解約潮，代表市場具一定適應能力，買盤也有一定資金，若明年市場適應政策良好，房貸資金滿水位狀況緩解，或許房市就會平穩健康發展。

整體而言，現階段交屋者，必須隨時關注市場動向。永慶房屋研展中心副理陳金萍建議，潛在交屋者應提前審視自身信用條件、家庭財務規劃，才能避免違約風險。

　　銀行房貸緊縮和中央銀行信用管制衝擊，即將交屋的預售屋屋主， 恐面臨銀行房貸不足的情況。據推估，新北市11個熱門重劃區預售屋 明年交屋將近6,000戶，其中，板橋江翠北側和新店央北重劃區預估 均有近800戶交屋，銀行持續緊縮房貸，恐對兩區預售市場造成較大 衝擊。

　　據永慶房產集團以2021年下半年至2022年上半年預售屋交易量統計 ，新北有九個重劃區明年交屋量在300戶以上，其中五個重劃區更在 600戶以上，除了板橋江翠北側和新店央北外包括二重疏洪道、鶯歌 鳳鳴以及新莊塭仔圳等近年大量推案重劃區，明年都各自有600戶以 上的交屋量。

　　以行政區來看，新莊區包括頭前、副都心及塭仔圳三個重劃區合計 逾1,300戶交屋，壓力最為沉重。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，過去幾年板橋江翠北側和新店 央北兩處重劃區建商大量推案，當時熱絡買氣和挾著區域發展利多， 區域行情迅速炒熱、預售買氣暢旺，不過銀行房貸緊縮，預售交屋的 屋主恐面臨貸款成數不足，這二個重劃區不乏房價上看8字頭以上的 頂級預售建案，未來交屋時貸款成數若不如屋主預期，財務壓力恐更 沉重。

　　新北11處熱門重劃區與副都心預售屋平均總價，除五股洲子洋和鶯 歌鳳鳴因位處新北蛋白區，平均總價較低，其他重劃區的平均總價已 達2,000萬元大關。

據預售實價登錄資料，全台今年前八月預售總銷金額達1.75兆元、年增率逾八成，超越2023全年表現，交易件數逾10萬件，房產專家認為，今年全年交易件數、總銷估創近四年新高。但值得注意的是，8月央行不動產放款緊縮政策，單月全台成交件數月減逾三成，顯示預售市況明顯降溫。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，2024年在國內整體經濟景氣蓬勃、低利率持續的環境下，帶動預售市場表現火熱，今年前七月除2月碰上農曆年假外，其餘時間月月成交都破萬件，且銷售金額都有亮眼表現，除1、2月外，3月至7月總銷金額每月均衝破2,000億元，顯見上半年預售買氣火熱。

據預售實價登錄資料顯示，今年前八月預售屋成交件數達10萬220件，較去年同期61,962件大增61.7%。不僅交易件數大增，前八月預售屋總銷金額達1.75兆元，較去年同期激增84.2%，超越去年全年1.6兆元表現。陳金萍認為，今年全年預售屋市場交易件數、總銷金額可望寫下近四年新高。

不過，陳金萍提出，觀察8月單月預售屋交易表現，單月成交件數約8,597件，較7月衰退32.6%，單月成交金額為1,503.5億元、月減33.7%，顯示出預售市況開始明顯降溫。

陳金萍分析，央行8月祭「不動產減降令」，銀行緊縮房貸，貸款成數保守，利率攀升，讓新屋買氣降溫。

　　近期成屋市場因房貸緊縮及中央銀行信用管制政策明顯萎縮，六都 10月買賣移轉棟數合計1.96萬棟，月減13.9％、年減6.6％，整體市 場交易動能連續第三個月下滑，與去年7月新青安上路以來（除今年 2月外）相比首見負成長，房市提早進入寒冬。

　　今年全台買賣移轉棟數前九月為27.1萬棟，年增23.9％，不過受到 房貸緊縮的影響，第三季起出現年增幅收歛的情形，相較去年下半年 整體年增14％、今年前二季年增率均逾26％，第三季收歛至18％，且 7～9月年增率分別為32％、17％、7％，10月六都買賣移轉則是出現 6.6％的衰退。

　　六都地政局10月買賣移轉資料顯示，與9月相較，除了台南有3.9％ 微幅成長，其餘五都均衰退；與去年同期相較，只有高雄、桃園、台 中成長。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，去年7月之後買賣移轉棟數 有14個月年增率都是正成長，其中11個月超過10％，今年8、9月房貸 排隊等候時間拉長，過戶時間往後，加上持續有新建案交屋，買賣移 轉棟數衰退幅度不大，但實務上受到房貸政策衝擊、市場買氣轉淡， 連續性年增趨勢已見頂反轉，且去年下半年基期高，未來可能會開始 出現連續單月移轉棟數負成長。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，民眾即使有購屋需求，但申貸 不易、買房能力受挫，衝擊購屋信心，銀行房貸排隊狀況需等數月消 化，房貸緊縮狀況恐持續至明年上半年，直接衝擊市場交易量。

　　中信房屋研展室副理莊思敏指出，銀行收緊房貸撥款額度等於直接 掐斷民眾資金來源，信用管制進一步加劇本就在降溫的市況，短期來 看房價仍具支撐力，大幅下跌可能性不高，目前買方出價大多回歸實 價登錄行情，議價空間有所擴大。

央行信用管制發威，房仲業交易量大減。四大房仲業者昨（31）日發布10月旗下門市交易量，全面年月雙減，其中，年減幅都呈現兩位數下滑，永慶、中信、住商、台灣房屋四大業者10月交易量較去年同期均減少兩到三成。

永慶房產集團全台交易量月減7%、年減32%；住商機構全台月減6.1%、年減31.2%；中信房屋全台月減17.8%、年減21.1%；台灣房屋本次僅統計七都交易量，也同樣月減12.8%，年減22.6%。

若以永慶房產集團10月全台門市交易量來看，與6月高點相比已腰斬。在銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制影響下，房市買氣連四降。七都中，台北月減13%、年減38%；新北月減2%、年減37%；桃園月減11%、年減33%；新竹縣市月減4%、年減35%；台中月減3%、年減36%；台南月減5%、年減11%；高雄月減13%，年減33%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月銀行房貸緊縮影響，民眾因擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，房市買氣瞬間凍結，較7月大減逾二成，加上9月央行祭出第七波選擇性信用管制，將不動產貸款資源優先提供給無房的真首購，房市交易持續降溫。

央行為避免錯殺無辜，於10月9日補充協處措施，將繼承者與換屋非豪宅可排除在信用管制範圍，此外，若是已簽購屋合約、即將申貸，符合繼承、換屋條件的也不受限制。

不過，整體而言，銀行房貸滿水位的狀況未解，民眾仍須面臨貸款利率拉高、成數降低的情形，須額外籌措資金補足頭期款缺口，對整體買氣衝擊仍大。同時，也改變民眾對於房市後市的預期，目前市場仍瀰漫觀望氣氛，成交難度增，10月房市交易已出現連續第三個月呈現年、月雙降，若與6月房市高點相比已量縮50%，呈現腰斬。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，9月19日央行理監事會後的選擇性信用管制，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款受限制，以及期待賣方價格修正心態下，第一線狀況艱辛。

中信房屋總經理張世宗指出， 第七波選擇性信用管制持續發酵，銀行房貸水位依然緊繃，再加上10月初山陀兒颱風干擾民眾外出看屋計劃，種種因素導致10月的成交量出現顯著下滑。

目前房市正處於多空對峙的局面，市場交易逐漸回歸到剛需基本面，雖然帶看量有所減少，但出門看屋的民眾多為自住需求者，且具備一定的資金實力。惟受到大環境影響，現階段買方變得更加謹慎，決策速度明顯放緩，追價意願降低，交易周期也因此拉長，交易量自然隨之下滑。